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抚州市人民政府关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见
公开方式:主动公开  责任部门:市政府办   发布时间:2013-11-04   文件编号:抚府发〔2013〕31号
 
各县(区)人民政府、抚州高新技术产业园区管委会,市政府有关部门:

为进一步规范我市住宅小区物业管理秩序,提升物业服务水平,维护业主合法权益,改善住宅小区生活环境,根据《江西省物业管理条例》(以下简称《条例》)有关规定,结合我市实际,经市政府第26次常务会议研究,提出以下实施意见。

一、切实强化行政监管

(一)严把物业管理用房落实关。规划部门在审查建设工程规划方案时,应确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房面积按照物业总建筑面积2‰标准配置,原则上最低配置面积不少于120平方米(3万平方米以下不低于60平方米),其中业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,面积不少于20平方米。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备通风、采光条件和水、电使用功能。未配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于四层。建设单位应当在房屋预售时公布物业管理用房的位置和面积。

(二)严把新建项目停车位配置比例关。规划部门应从严审核住宅小区停车位配置比例,新建住宅小区按每户不低于1个泊位的比例配建机动车停车位;按每户不低于2个车位的比例配建自行车(助力车)停车场。鼓励建设单位多建停车位。

(三)严把前期物业管理招投标关。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个的,经物业所在地的市、县(区)房管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

(四)严把物业项目承接验收关。在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:

1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

2.设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

4.物业管理所必须的其他材料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按照上述程序办理交接手续的,房管部门应按照相关规定责令限期改正。

(五)严把物业服务企业准入退出关。物业服务企业应取得营业执照和资质证书,并按相应资质等级承接物业服务业务,不得将资质证书转让、出租、转借。非注册地承接物业服务项目的企业,应向物业所在地的市、县(区)房管部门备案。物业服务企业退出物业管理项目的,应提前三个月将退出原因、退出时间以书面形式及时告知辖区房管部门、街道(乡、镇)和业主委员会,同时在物业管理区域内向业主公告,并就退出事项与业主委员会协商。物业服务企业如存在擅自退出、降低服务等级标准、未按物业服务合同约定履行义务、管理不善、群众意见大、考核不合格等情形,将作为不良记录存入其信用档案。对后果严重的,按照《条例》有关规定进行罚款或降低资质等级、吊销资质证书。

二、建立长效保障机制

(六)建立前期物业服务开办费和物业服务履约保证金制度。前期物业服务开办费由建设单位向物业服务企业支付,专项用于物业服务企业在业主办理入住手续前的开支,包括:项目物业管理所需办公用品、器材、工具等固定资产的购置和员工工资、福利等。具体支付标准、支付方式和支付时间,根据前期物业服务合同约定。物业服务企业签定物业服务合同后,在办理物业承接验收15日前,按照合同约定的物业服务费用年度总额的5%,将保证金交存于物业服务合同约定的共管账户,保证金存储期限与物业服务合同履行期限一致。 

(七)建立新建住宅物业质量保修金制度。根据《条例》第三十八条规定,按照物业建筑安装总造价2%的标准,结合本地实际确定公布新建住宅物业质量保修金交存标准(折算成每平方米面积标准),建立新建住宅物业质量保修金制度,保障物业正常维修和使用,维护业主的合法权益。建设单位在办理新建住宅权属初始登记时,应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。市、县(区)房管部门应当设立专门的资金管理机构,指定专户管理银行,开设物业质量保修金专门账户,负责本行政区域内新建住宅物业质量保修金的收存、核算、退还等工作。

(八)建立新建物业首次业主大会筹备金制度。首次业主大会筹备资金由建设单位承担。建设单位在物业竣工验收合格,申请不动产权属初始登记前,根据项目建筑规模,按每户20元标准(最低不少于1万元,最高不超过3万元)归集首次业主大会筹备金。房管部门指定专户管理银行,开设首次业主大会筹备金专门账户。在召开首次业主大会条件成熟时,由项目所在地街道(乡、镇)向房管部门申请拨付。首次业主大会会议结束后,尚有剩余的,由业主大会决定用途。

(九)规范召开首次业主大会的程序。住宅小区房屋出售并交付的建筑物总面积达到50%以上的,建设单位应当在30日内向物业所在地的街道(乡、镇)提出召开首次业主大会的书面报告,街道(乡、镇)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的60日内,会同物业所在地的市、县(区)房管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组),按有关规定组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会,引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和自我服务。各县(区)人民政府要把筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作纳入到街道(乡、镇)、社区居委会年度目标管理考核。街道(乡、镇)要设立相应的物业管理机构,落实人员和经费。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的房管部门、街道(乡、镇)及社区备案。

(十)完善物业服务收费体系。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的,由市、县(区)价格主管部门会同同级房管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,适时制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业应按照市、县(区)价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。

(十一)完善物业管理服务费收缴监管措施。业主办理房屋产权转移及抵押登记时,房屋出售人或抵押人应出具已交清物业服务费的证明,否则产权登记部门不予办理房屋产权转移和抵押登记。对欠交物业服务费的诉讼案件,可由辖区政府协调法院及时立案、快速裁决。

(十二)加强对无物业服务老旧住宅小区的管理。首次业主大会筹备金由同级财政部门拨付到街道(乡、镇),拨付标准参照本意见第8条。具备物业管理条件的,街道(乡、镇)、社区要引导业主大会引进专业的物业服务企业对小区进行管理和服务。尚不具备物业管理条件的,引导业主自治管理物业或由社区实行准物业管理,提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务,服务费用由全体业主承担。对属于单位宿舍类的老旧住宅小区,由所属单位负责做好相关准物业管理。

三、提升企业服务水平

(十三)健全物业服务企业考核体系。制定物业服务企业考核办法,每年由房管、规划、城管、街道(乡、镇)等单位共同组织对物业服务企业进行考评,考核分值低于80分的,对该企业提出书面警告,责令限期整改,整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀(示范)项目的资格;考核分值低于70分的,由房管部门约谈该企业的法定代表人,一年内暂停该企业资质升级,同时责令限期整改,整改期间该企业不得承接新的物业服务项目;考核分值低于60分的,由房管部门依法降低资质等级,并责令退出住宅小区管理。

(十四)规范物业服务企业服务行为。物业服务企业应根据企业的服务评定等级和资质等级,按照国家规定承接物业服务业务,并配备相应的技术人员持证上岗;应积极配合街道(乡、镇)、社区召开业主大会,成立业主委员会;应协助业主委员会向物业所在地的房管部门、街道(乡、镇)及社区备案;应按照物业服务合同约定,做好共用部位和相关场地的保洁,保障车辆停放、防火、防盗等公共设施设备的正常运转,做好“门前三包”等工作;应及时制止住宅小区内违法违规行为,配合有关部门做好查处工作;应及时将每年的财务收支情况向住宅小区业主公示;应自签订物业服务合同之日起10日内,向物业所在地的房管部门备案;应在物业服务合同终止时,向业主委员会移交有关资料和财物。

(十五)提升从业人员整体素质。从严执行物业服务企业从业人员持证上岗制度。加大中高级管理人员培训力度,完善新从业管理人员岗前培训制度。由房管部门会同物业行业协会加强分类培训,采用定期、轮训等方式对物业服务企业从业人员进行物业法律、法规、政策和业务知识培训,全面提高物业管理服务水平。

(十六)强化行业协会自律作用。加强物业行业协会对行业的约束能力,通过参与物业管理项目评优和项目经理培训等工作,增强行业协会的影响力。通过房管部门和行业协会联动,推行物业服务企业信用分等定级制度,建立物业管理信用档案和诚信体系,量化诚信考核指标,鼓励诚信经营,努力营造公平、守诺、服务至上的市场环境。

四、形成齐抓共管合力

(十七)建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房管部门会同街道(乡、镇)召集,规划、建设、城管、公安等部门以及社区(村)、物业服务企业、业主委员会或业主等各方代表参加。主要协调解决业主委员会履职、业主委员会换届、物业服务合同履行以及物业服务企业变更交接过程中出现的重大问题。

(十八)明确相关部门职责。

1.房管部门:负责同级物业管理工作的指导、监督和管理;负责拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路,制定相关配套政策;负责新建住宅物业质量保修金交存、使用、退还、监督管理;会同街道(乡、镇)、社区指导召开业主大会和组建业主委员会;对物业服务企业的服务标准、内容、质量进行等级评定、考核;会同物价部门共同制定物业服务收费标准;负责物业服务企业资质等级的初审、审定和管理;负责调解物业管理纠纷。

2.建设部门:负责住宅小区房屋竣工验收工作;调查、处理房屋质量投诉;依法依规查处未按建筑技术规范施工而造成的房屋工程质量问题。

3.规划部门:负责审查住宅小区公共服务设施规划,并督促建设单位按照规划设计要求,建成生活购物、医疗卫生、文化体育、环卫、物业管理、社区服务及幼儿园等公共服务设施;在核发建设工程规划许可证时,明确物业管理用房的具体位置和面积;查处住宅小区乱搭乱建违章建设和擅自改变房屋使用性质的违法行为,在不影响其他居民用水用电的情况下,必要时对违法当事人可以采取断电断水措施或通知供电、供水企业对违法施工现场停电、停水。

4.城管部门:负责住宅小区内公共道路、雨污水管网的验收,以及对接市政公用管网的审批;监督住宅小区垃圾及时转运;根据物业服务企业或业主的投诉,依法查处小区内违反市政、市容、绿化、环境卫生、乱设摊点、乱设墙体(户外)广告、养禽种菜等行为;根据环保部门的书面函告和鉴定意见,依法查处小区内违反环境保护法规的违法行为;根据人防部门的书面函告和鉴定意见,依法查处小区内违反防空法的行为

5.公安(交警、消防)部门:负责新建住宅小区视频监控系统、门禁系统等安全防范设施的设计审查;参与住宅小区房屋竣工验收,负责指导物业管理区域内的安全防范工作,指导建设单位落实人防、技防、物防等安全防范设施建设;负责指导、支持业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施,做好防盗、防火、防交通事故工作;消除治安隐患,及时查处治安案件;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施及占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散等违法违规行为。

6.物价部门:与房管部门共同制定物业服务收费标准,对物业服务活动中的各项收费进行管理和检查;受理物业服务收费投诉,依法依规查处违反规定的收费行为;协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

7.工商部门:负责物业服务企业注册登记审查;对擅自将居住用房改变为非居住用房从事经营活动的,不予核准登记;负责依法查处物业管理区域内无照经营和违法广告行为。

8.气象部门:负责物业管理区域内防雷装置安全监察;督促使用单位做好防雷装置的定期检测;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的防雷装置以及气象特种设备事故。

9.人防部门:负责对物业管理区域内的人民防空工程维护管理和使用情况进行监督检查,配合相关部门查处擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程及改变人防工程主体结构等违法违规行为。

10.质量监督部门:负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察。督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养;监督作业人员持证上岗;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

11.环保部门:负责依法审批物业管理区域及周边建设项目环境影响评价文件;负责环境保护设施竣工验收;对违反环保法律法规的行为进行查处。

在物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等企业,应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务,为住宅小区居民生活提供便利。

(十九)明确各县(区)人民政府职责。加强对物业管理工作的组织领导,全面落实各项物业管理政策措施;进一步建立健全县(区)、街道(乡、镇)、社区三级物业管理工作体系,明确相关部门、街道(乡、镇)、社区的管理职责,并纳入年终目标考评;为街道(乡、镇)、社区开展物业管理工作提供必要的工作条件。

(二十)明确街道(乡、镇)、社区职责。街道(乡、镇)牵头组建辖区内住宅小区业主大会筹备组,按有关规定组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会;指导、监督业主委员会及物业服务企业的日常活动;参与对物业服务企业考核检查;协调处理辖区内物业管理方面的纠纷和信访问题;引导无物业管理的住宅小区实施物业管理。

五、营造全民参与氛围

(二十一)认真宣传贯彻好《条例》。各地、各部门要结合实际对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署,充分利用报刊、广播、电视、网络等新闻媒体,采取多种形式广泛宣传。宣传部门要加强对物业管理相关报道的监督、协调和管理工作,通过物业管理政策法规进社区、进住宅小区,增强广大业主的物业服务消费意识,帮助业主了解物业管理活动中各方的责、权、利,树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念,依法有序参与物业管理活动,为《条例》顺利施行创造良好社会氛围。

 

 

 

 

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