抚州市城市住房建设规划（2008-2012）

抚州市城市规划局

抚州市房地产管理局

 抚州市城市规划设计研究院

二○○八年四月

目 录

第一章总则

第二章住房现状和需求

第三章住房发展目标和和规划指引

第四章住房用地供应计划与与空间布局

第五章 住房政策与策略

第六章规划实施的保障措施

第七章附则

附表

图件

第一章 总则

第一条 为促进抚州市经济社会全面、协调、可持续发展，实现建设“文明和谐抚州”、建设小康社会、改善人居环境的总体目标，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，制定本规划。

第二条 本规划以《抚州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《抚州市近期建设规划（2006～2010）》为指导，以《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》为宗旨，以《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《2008年市中心城区住房建设计划》、《2009年市中心城区住房建设计划》、《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》为依据，按照国家和省、市房地产调控的相关政策，结合本市实际，进行编制。

第三条 本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与《抚州市近期建设规划2006～2010》共同承担对全市住房建设的综合调控作用。

第四条 本规划的规划区为抚州市城市规划建设区，规划期限为2008年至2012年。

第五条 在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。

第六条 本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，切实解决中低收入层次居民住房需求。

第七条 本规划包括规划文本、附件以及图册。

第二章 住房现状和需求

第八条 规划区内住房现状。

1、规划区住房现状：2007年人均住房建设面积27.24平方米，户均人口3.168人，以小家庭为单元居住为主要居住方式；户均住房建设面积86.7平方米。

户均住房建设面积90平方米以下的中小户型家庭占68.74%；其中住宅建筑面积在60平方米以下的占28.96%，60-90平方米之间的占39.78%，其中双困家庭8884户占总户数的7.4%；居住中、小户型住房的家庭占大部分，居民整体居住水平较低。

2、住宅市场及供给情况：依据我市2008年住房调查， 2007年，全市商品住宅销售面积73.2万平方米；其中，普通商品住宅69.87万平方米，政策性住房（经济适用房、廉租房）3.33万平方米。

第九条  规划期内对住房建设的要求

2007年城市人口约37万人，规划期内预计城市人口达到46万人，人均居住面积由现状27.24平方米/人提高到29.0平方米/人，住宅总量达到1334万平方米，住宅增量约330万平方米，住宅用地增量约 188万平方米。

住宅建设重点布局普通商品住房、经济适用住房建设用地，以旧区调整改造、存量用地置换与新区开发并重，重点加强配套设施建设，改善居住环境。

根据“十一五”期末我市不同收入水平家庭结构比例，本规划期内，应建设经济适用住房34万平方米，建设廉租房9万平方米，建设商品住房287万平方米。

第三章 住房发展目标和规划指引

第十条 住房建设的指导思想。规划期内，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。

第十一条 住房建设的总体目标。满足全市人民日益增长的住房需求；规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭的住房问题，基本解决中低收入家庭的住房问题。

第十二条  住房建设总量目标。规划期内建设各类住房3.60万套，总建筑面积330万平方米。

1、规划期内，建设商品住房2.84万套，建筑面积287万平方米；其中，新出让用地建设住房面积247万平方米，存量用地置换重建住房面积40万平方米。

2、规划期内，套型建筑面积90平方米以下的中小户型普通商品住房建设面积188万平方米；建设政策性住房0.76万套，建筑面积43万平方米；其中建设经济适用住房0.58万套，建筑面积34万平方米；建设廉租房0.18万套，建设面积9万平方米。

第十三条   住房建设结构指引。

1、住房建设结构指引

年度新建政策性住房建设面积拟达年度新建商品住房总面积的20%。

年度新建政策性住房及90平方米以下中小户型普通商品住房建设面积必须占年度新建住房总面积的70%以上。

2、住房套型面积结构标准

规划期内，城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上；政策性住房的单套建筑面积应当控制在90平方米以内，其中经济适用房控制在60平方米左右，廉租房控制在50平方米以内。

3、其他普通商品住房项目，按照发挥土地应有效益、优质优价原则，依据所处区位土地级差地租、套型面积结构相应变化。

4、两项强制性指标：住宅建筑套密度、住宅建筑面积净密度作为土地出让前置条件，一般按以下原则计算：70％部分的中小套型以单套建筑面积90平方米计算，30％部分的普通商品住房以单套建筑面积120平方米计算。

第十四条 住房建设年度指引。根据《抚州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》及《抚州市近期建设规划》的相关要求，规划期内，住房建设年度目标为：

2008年，商品住房建设0.54万套，建设面积55万平方米，政策性住房建设0.14万套，建筑面积8万平方米；

2009年，商品住房建设0.60万套，建设面积60万平方米，政策性住房建设0.16万套，建筑面积9万平方米；

2010年，商品住房建设0.60万套，建设面积60万平方米，政策性住房建设0.16万套，建筑面积9万平方米；

2011年，商品住房建设0.56万套，建设面积57万平方米，政策性住房建设0.15万套，建筑面积8.6万平方米；

2012年，商品住房建设0.54万套，建设面积55万平方米，政策性住房建设0.15万套，建筑面积8.4万平方米。

第十五条住房建设区域指引

按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应遵循以下方针：      1、将城市新区作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为我市其他产业的发展提供居住配套。

2、政策性住房（含经济适用房和廉租房）应合理选择建设地点，重点发展周边生活便利地区。

第四章 住房用地供应计划与空间布局

第十六条 住房用地供应指导思想。规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向新区转移。

第十七条 住房用地供应总量。规划期内，全市新增住房用地供应总量为188公顷（不含城中村改造重建用地）；其中，商品住房用地为162公顷，政策性住房用地为26公顷。

第十八条 住房用地供应结构指引。

1、商品住房用地：规划期内，新供应165公顷商品住宅用地中，116公顷的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房；存量土地盘活总量为23公顷。

2、政策性住房用地：规划期内，新供应政策性住房用地总量26公顷，其中经济适用房用地20.4公顷，廉租房用地5.6公顷。

第十九条 住房用地供应分区指引。

1、商品住房用地：规划期内，新供应商品住宅用地中，城北片区为56公顷，文昌片区为5公顷，城西片区为12公顷，城中片区为18公顷,新城区核心区为50公顷,金巢片区为8公顷,站前片区为16公顷。盘活存量商品住房用地中，城北片区为12公顷，城中片区为10公顷,文昌片区1公顷。

2、政策性住房用地：新供应政策性住房用地中，城北片区为12公顷，城西片区为6公顷，文昌片区为2公顷，金巢片区为2公顷，站前片区为4公顷。

第二十条 住房用地供应年度指引。

2008年，供应商品住房用地31公顷（新供应住宅用地25公顷，盘活存量土地6公顷），政策性住房用地4.8公顷（经济适用房用地3.8公顷，廉租房用地1公顷）；

2009年，供应商品住房用地33公顷（新供应住宅用地27公顷，盘活存量土地6公顷），政策性住房用地5.5公顷（经济适用房用地4.2公顷，廉租房用地1.3公顷）；

2010年，供应商品住房用地33公顷（新供应住宅用地28公顷，盘活存量土地5公顷），政策性住房用地5.5公顷（经济适用房用地4.2公顷，廉租房用地1.3公顷）；

2011年，供应商品住房用地32公顷（新供应住宅用地28公顷,盘活存量土地4公顷），政策性住房用地5.2公顷（经济适用房4.0公顷，廉租房用地1.2公顷）；

2012年，供应商品住房用地31公顷（新供应住宅用地33公顷,盘活存量土地2公顷），政策性住房用地5.0公顷（经济适用房4.0公顷，廉租房用地1.0公顷）；

第二十一条 住房建设空间布局指引

体现住房建设与产业发展、与空间拓展相协调的原则，按照主城区“一城七片区”总体布局结构，以及近期建设规划确定的继续向南发展，适度向东向西延伸的空间发展方向，住宅建设布局结合城市近期重点发展地区、重点整治地区，总体上形成两大沿河沿湖、七大居住片、多个子板块的布局：

1、重点建设迎宾大道以南的新城区核心片区、凤岗河滞洪工程(人工湖)西侧的城西片区、安石大道以南的站前片区及付家堤以西的城中片区、凤岗河滞洪工程(人工湖)以东及抚北路南北侧的城北片区。规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给于优先安排，为我市其他产业的发展提供居住配套；

2、文昌片区、城北片区、城中片区等居住片区主要结合产业用地的生活配套以及周边存量用地改造置换、危旧房改造，重点建设中低价位、中小套型住房，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比例不少于70%。

    3、合理选择政策性住房（含经济适用房和廉租房）建设地点，结合城中村改造、拆迁安置、工业区生活配套等，重点建设在城乡结合部、城西片区的石抚路地段、城北片区的经九路地段和金巢大道地段、文昌片区的文昌大道地段、金巢片区的迎宾大道地段、站前片区的安石大道地段等交通便利地区，依托现有居住用地，相对集中建设。

第五章 住房政策与策略

第二十二条 积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策，科学确定房地产开发土地供应规模，切实保障中低价位、中小套型普通商品住房用地供应。

1、保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。

3、禁止私房建设，停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。

4、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，应依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

第二十三条 加强商品住房开发建设管理，落实普通商品住房套型建设面积等控制要求。

落实住房开发项目套型结构比例的规定，将各类商品住房建设项目中套型建筑面积90平方米以下的住房面积控制比例作为土地出让的前置条件。

1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。

2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。

第二十四条 加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。

1、政策性住房规划与建设。政策性住房由市政府统一规划，市、区政府相关部门统一组织建设。新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。

2、政策性住房建设资金管理。政策性住房建设资金由市、区两级政府专项拨款或专项贷款，其中全市年度土地出让净收益的10％及住房公积金的收益应用于廉租房建设；进一步加强政策性住房建设资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。

3、廉租房建设。促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，着重建设各类廉租房；扩大廉租房的来源，可以将政府查处没收的违建住房转为廉租房；加强廉租房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高廉租房对产业园区的居住配套功能。

4、完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。

第二十五条 加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止非法囤积土地的行为。

1、依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。

2、妥善处理城市新区、金巢开发区等地区城市化过程中涉及的土地遗留问题，加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。

第二十六条 积极稳妥的开展城中村（旧村）改造。

为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全市城中村（旧村）居住生活环境的普遍改善。

第二十七条发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。

第二十八条 整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。

第二十九条 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。

1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。

2、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。

第三十条 完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制；加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。

第三十一条 加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。

第三十二条 加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内，应制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。

第六章 规划实施的保障措施

第三十三条 建立住房建设规划实施的分级负责制，加强政策的传递能力和与基层的沟通能力，增强政策的执行效率，强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。

第三十四条 强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。

第三十五条 加强规划实施的技术管理。在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调，建立住房资源的动态检测系统与长效监测管理机制。

第三十六条完善技术支撑体系。坚持原始创新、集成创新和消化吸收再创新，努力提升住宅科技的水平。重点在资源节约、节能省地、科技进步等方面，集中力量进行技术攻关，加大应用推广力度，为住房建设规划的实施提供技术支撑。建设信息化管理网络。以土地清查和房屋调查为基础，健全全市住房基础数据库，整合信息资源，完善覆盖商品住房整个生命周期的管理应用系统，全面建成市--区（县）--街道（乡镇）的三级网络管理体系，提升住房建设管理和服务水平。

第三十七条 完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。

第七章 附则

第三十八条 本规划自批准之日起生效。

第三十九条 本规划由抚州市人民政府组织实施。

第四十条   本规划由抚州市人民政府负责解释。

附表：

表1

抚州市（2008-2012）城市住房建设年度计划

                                单位：万平方米

表2

抚州市（2008-2012）城市住房用地年度计划

      单位：公顷

表3

抚州市（2008-2012）城市商品住房用地年度计划

          单位：公顷

表4

抚州市（2008-2012）城市政策性保障住房用地年度计划

单位：公顷